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這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業(yè)的下滑有著密切關(guān)系。面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應(yīng)，而是變得更加務(wù)實(shí)，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統(tǒng)核心商圈由于缺少統(tǒng)一規(guī)劃，交通不便等原因，始終不能給商家?guī)�來滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費(fèi)者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。

12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環(huán)球的研究數(shù)據(jù)稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當(dāng)上海大多數(shù)地段的房價出現(xiàn)幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點(diǎn)。

在房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之后，新進(jìn)入的業(yè)態(tài)，無論是餐飲、藝術(shù)品還是高端定制，對原先的商鋪?zhàn)饨鹚�平尚無足夠的承受能力，因此租金回調(diào)在所難免。但這些地段的物業(yè)畢竟屬于稀缺資源，相信經(jīng)過一段“養(yǎng)鋪”的陣痛期之后，商鋪?zhàn)饨疬�會回升。

奢侈品牌來外灘“打廣告”

在上海外灘、淮海路這樣的傳統(tǒng)商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說，奢侈品行業(yè)決定了這些商圈的興衰。

新世紀(jì)的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進(jìn)的態(tài)勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，并開始討論怎樣從一線城市進(jìn)軍到二三線城市。一家美國輕奢品牌高管曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進(jìn)。

彼時，國人對奢侈品牌的了解非常有限，海外購物遠(yuǎn)不如今天這樣普遍。剛進(jìn)入中國的奢侈品牌首要任務(wù)便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風(fēng)景優(yōu)美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來說就是最好的廣告。

時尚專欄作家林劍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上海與歐洲有一點(diǎn)不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進(jìn)入上海時，可能習(xí)慣性地尋找有歷史感的街區(qū)，因此，富有歷史人文底蘊(yùn)的外灘、淮海路最先受到青睞。

2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達(dá)到1100平方米。緊隨其后，卡地亞、杰尼亞、百達(dá)翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的“鉆石街區(qū)”，那些外灘旗艦店實(shí)際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色。

業(yè)績不佳品牌大面積撤離

然而，這些商家們漸漸發(fā)現(xiàn)，外灘人流量雖大，但其中并沒有多少潛在客戶。游客從外地來到外灘，只為看看上海的風(fēng)景。

網(wǎng)絡(luò)上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，游客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅(qū)趕他們，于是假裝灑水。

實(shí)際上，在外灘，衡量客流購買比例的“提袋率”一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級酒店地下一層，生意一直不好。

到訪上海的伯爵表首席執(zhí)行官麥振杰道出了真相：“上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又并不是那些品牌的目標(biāo)客群。”

林劍認(rèn)為，外灘的交通不便、停車?yán)щy也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費(fèi)周章，他們?yōu)槭裁床蝗ジ�方便的購物中心消費(fèi)呢?

與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業(yè)陷入低迷。連向來穩(wěn)健的愛馬仕也在財報中披露，鐘表品類在中國的銷量受到了影響。

“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細(xì)的評估報告，認(rèn)為能賺錢才會決定開店。2000年前后，各大品牌的預(yù)期可能過于樂觀了。”曾在多家奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好幾天才能成交一單，一個月只能賣掉十幾塊表，長期虧本經(jīng)營。

嚴(yán)峻的市場環(huán)境讓奢侈品牌們變得更務(wù)實(shí)了。十年來，隨著奢侈品行業(yè)在中國從興起、蓬勃發(fā)展到充分競爭，中國消費(fèi)者對奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當(dāng)這些重金打造的奢侈品店鋪營業(yè)額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區(qū)域的商圈缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、缺乏整體配套等因素有關(guān)。

淮海路東段曾被稱為“商業(yè)百慕大”，這一帶由14棟商務(wù)樓組成。由于商務(wù)樓底層的商場規(guī)模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處于空置或裝修狀態(tài)。

淮海中路中段兩側(cè)物業(yè)分屬永業(yè)集團(tuán)、淮海集團(tuán)、益民集團(tuán)等，南側(cè)不少店面至今都由“房東”自主開店分散經(jīng)營。

外灘一幢老建筑的經(jīng)營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區(qū)政府租給她們經(jīng)營的，租期15年。這幢老建筑被定位為高級定制會所，會所內(nèi)有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經(jīng)營者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動。

記者了解到，這是一幢有上百年歷史的建筑，新中國成立后一度被用作加工廠，空置了許多年后開始出租，但不能出售。據(jù)介紹，外灘不少建筑都是以這樣的模式運(yùn)營的，各個建筑都有不同的租用業(yè)主，每幢樓按照經(jīng)營者的思路裝修、開發(fā)，彼此之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃。

Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在于，物業(yè)分屬于不同的業(yè)主，其中不乏老國企，他們的經(jīng)營思路較為陳舊，往往隨意租給一些并不適合這一區(qū)域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因為“鄰居”不夠體面而選擇放棄。

業(yè)態(tài)布局需重視配套

在業(yè)內(nèi)人士看來，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現(xiàn) “空鋪潮”，一方面是因為高租金正吞噬著實(shí)體零售業(yè)的利潤，更重要的是因為淮海路多年來商戶組合沒有規(guī)劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等“硬傷”。

據(jù)了解，針對這一現(xiàn)狀，原先被定位成 “香榭麗舍大街”的淮海路也開始放下身段，走起“親民路線”。

目前來看，“親民路線”已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點(diǎn)旗艦店復(fù)出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。

業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲業(yè)將是淮海路接下來著力引入的主要業(yè)態(tài)之一。高緯環(huán)球報告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購物中心創(chuàng)造營收的主力。以淮海路為例，將于年底開業(yè)的陽光新業(yè)購物中心內(nèi)，餐飲占比預(yù)計接近總面積的50%;香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業(yè)將成為主要租戶。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的“婦女用品商店”和瑞士頂級名表的專門店相距不過百米，一些老字號的快餐店也夾雜其間。但上述業(yè)內(nèi)人士指出，“老字號”回歸只是權(quán)宜之計，商業(yè)業(yè)態(tài)早晚是要調(diào)整的，因為做餐飲有一個問題，終究會影響到周邊的住戶。不過，咖啡館、甜品店等問題不大。從上海的主要消費(fèi)人群來看，年輕人比較多，做一條年輕、時尚的商業(yè)街或是一個不錯的選擇。“業(yè)態(tài)成功后，人流量加大，租金也可以上去。”該人士說。

除了淮海路，外灘也在逐步轉(zhuǎn)型。高力國際相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“可能一些零售、高端會所、餐飲、定制服務(wù)等比較適合這里。”做商業(yè)和品牌需要集聚效應(yīng)，就外灘來看，未來零售業(yè)會朝兩邊發(fā)展，而中間那部分會更多地引進(jìn)高端定制服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)，兩端和中間軸線可以形成互動的業(yè)態(tài)。

相關(guān)資料顯示，餐飲在上海購物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比已提高到40%。

（來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 作者：盧曦 楊羚強(qiáng) 王敏杰）