這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業的下滑有著密切關系。面對嚴峻的市場環境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應，而是變得更加務實，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統核心商圈由于缺少統一規劃，交通不便等原因，始終不能給商家帶來滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬。
12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點。
在房地產咨詢機構人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之后，新進入的業態，無論是餐飲、藝術品還是高端定制，對原先的商鋪租金水平尚無足夠的承受能力，因此租金回調在所難免。但這些地段的物業畢竟屬于稀缺資源，相信經過一段“養鋪”的陣痛期之后，商鋪租金還會回升。
奢侈品牌來外灘“打廣告”
在上海外灘、淮海路這樣的傳統商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說，奢侈品行業決定了這些商圈的興衰。
新世紀的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進的態勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，并開始討論怎樣從一線城市進軍到二三線城市。一家美國輕奢品牌高管曾向《每日經濟新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進。
彼時，國人對奢侈品牌的了解非常有限，海外購物遠不如今天這樣普遍。剛進入中國的奢侈品牌首要任務便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風景優美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來說就是最好的廣告。
時尚專欄作家林劍告訴《每日經濟新聞》記者，上海與歐洲有一點不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進入上海時，可能習慣性地尋找有歷史感的街區，因此，富有歷史人文底蘊的外灘、淮海路最先受到青睞。
2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達到1100平方米。緊隨其后，卡地亞、杰尼亞、百達翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的“鉆石街區”，那些外灘旗艦店實際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色。
業績不佳品牌大面積撤離
然而，這些商家們漸漸發現，外灘人流量雖大，但其中并沒有多少潛在客戶。游客從外地來到外灘，只為看看上海的風景。
網絡上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，游客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅趕他們，于是假裝灑水。
實際上，在外灘，衡量客流購買比例的“提袋率”一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經濟新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級酒店地下一層，生意一直不好。
到訪上海的伯爵表首席執行官麥振杰道出了真相：“上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又并不是那些品牌的目標客群。”
林劍認為，外灘的交通不便、停車困難也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費周章，他們為什么不去更方便的購物中心消費呢?
與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業陷入低迷。連向來穩健的愛馬仕也在財報中披露，鐘表品類在中國的銷量受到了影響。
“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細的評估報告，認為能賺錢才會決定開店。2000年前后，各大品牌的預期可能過于樂觀了。”曾在多家奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經濟新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好幾天才能成交一單，一個月只能賣掉十幾塊表，長期虧本經營。
嚴峻的市場環境讓奢侈品牌們變得更務實了。十年來，隨著奢侈品行業在中國從興起、蓬勃發展到充分競爭，中國消費者對奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當這些重金打造的奢侈品店鋪營業額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退。
《每日經濟新聞》記者調查發現，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區域的商圈缺乏統一規劃、缺乏整體配套等因素有關。
淮海路東段曾被稱為“商業百慕大”，這一帶由14棟商務樓組成。由于商務樓底層的商場規模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處于空置或裝修狀態。
淮海中路中段兩側物業分屬永業集團、淮海集團、益民集團等，南側不少店面至今都由“房東”自主開店分散經營。
外灘一幢老建筑的經營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區政府租給她們經營的，租期15年。這幢老建筑被定位為高級定制會所，會所內有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經營者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動。
記者了解到，這是一幢有上百年歷史的建筑，新中國成立后一度被用作加工廠，空置了許多年后開始出租，但不能出售。據介紹，外灘不少建筑都是以這樣的模式運營的，各個建筑都有不同的租用業主，每幢樓按照經營者的思路裝修、開發，彼此之間缺乏統一的規劃。
Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在于，物業分屬于不同的業主，其中不乏老國企，他們的經營思路較為陳舊，往往隨意租給一些并不適合這一區域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因為“鄰居”不夠體面而選擇放棄。
業態布局需重視配套
在業內人士看來，以淮海路中段為例，此前即便租金再高也仍是一鋪難求，如今出現 “空鋪潮”，一方面是因為高租金正吞噬著實體零售業的利潤，更重要的是因為淮海路多年來商戶組合沒有規劃、餐飲配比不夠、停車位欠缺等“硬傷”。
據了解，針對這一現狀，原先被定位成 “香榭麗舍大街”的淮海路也開始放下身段，走起“親民路線”。
目前來看，“親民路線”已有成效。今年6月，繼闊別淮海路12年的老大昌西點旗艦店復出后，6月，淮海中路靠近成都南路的哈爾濱食品廠旗艦店也重新開張。
業內人士表示，餐飲業將是淮海路接下來著力引入的主要業態之一。高緯環球報告顯示，2014年二季度，餐飲仍是購物中心創造營收的主力。以淮海路為例，將于年底開業的陽光新業購物中心內，餐飲占比預計接近總面積的50%;香港廣場在舒適堡健身中心租約期滿后將迎來大面積租戶整改，5000多平方米新增空置面積中餐飲企業將成為主要租戶。
《每日經濟新聞》記者看到，在聞名遐邇的淮海路上，頗具歷史感的“婦女用品商店”和瑞士頂級名表的專門店相距不過百米，一些老字號的快餐店也夾雜其間。但上述業內人士指出，“老字號”回歸只是權宜之計，商業業態早晚是要調整的，因為做餐飲有一個問題，終究會影響到周邊的住戶。不過，咖啡館、甜品店等問題不大。從上海的主要消費人群來看，年輕人比較多，做一條年輕、時尚的商業街或是一個不錯的選擇。“業態成功后，人流量加大，租金也可以上去。”該人士說。
除了淮海路，外灘也在逐步轉型。高力國際相關人士向《每日經濟新聞》記者指出，“可能一些零售、高端會所、餐飲、定制服務等比較適合這里。”做商業和品牌需要集聚效應，就外灘來看，未來零售業會朝兩邊發展，而中間那部分會更多地引進高端定制服務、餐飲等業態，兩端和中間軸線可以形成互動的業態。
相關資料顯示，餐飲在上海購物中心的比例一般在15%～20%，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比已提高到40%。
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