“長樂路已死”
“長樂路已死”，這是我的主觀判斷。這條曾經被大家寄希望成為像東京里原宿一樣創意設計師品牌聚居地的馬路，我已經沒有去的理由，許多店鋪已經改換門庭，昔日的熱門小店已貼出招租的告示。
長樂路聲名鵲起大概也就三四年時間，隨著名氣的變響，原本是喜歡創意設計的小眾人群周末閑逛的地方，漸漸變成大眾人群趕時髦的場所。大眾人群未必能看懂設計師品牌的解構設計，對外貿或仿貨的需求倒挺大，于是設計師品牌在那里就顯得十分尷尬，好不容易在那里覓得一間十多平米店鋪，卻發現進來的都是瞎逛逛的老阿姨。
名頭大了，租金漲價自然不可避免。大家都在抱怨長樂路的外貿店衣服比其它地方小店貴出太多，而設計師品牌的價格都快趕上大牌奢侈品，消費者不望而卻步才怪。兩三年前有人驚嘆長樂路租金要20元/平米/天，現在的價錢恐怕要突破30元大關了，曾看到一個6平米店鋪月租金要7000元，如此以來差不多要40元了，這還沒算上一次性支付的轉讓費。其實這個價錢還只是保守估計，一是因為長樂路的產權關系復雜，所以也不會有統一標準。如今的長樂路什么樣，當地的住家阿婆最清楚，店鋪三個月換一撥，要么在裝修，要么剛開業讓利，要么在清貨轉讓。
房租飛漲的尷尬
最近房租飛漲，報道說北京平均房租已經超過2800元，上海自然不能落后。在虹橋區域兩居室好像沒低于3000元的。上個月同事要租房，上網搜尋，突然出現一個一室戶只要1700元，于是他以迅雷不及掩耳盜鈴之勢馬上電話中介并帶了鈔票去看房了。房子里中介說其實價格是2400元，網上的價錢是以前掛上去的，房產網站會自動把信息頂上去，把我同事郁悶得不行——怎么能如此跳價呢。
房租漲，商鋪租金也漲，鳥不拉屎的地方都能成地王，更不用說市區核心地帶。前兩年感嘆長樂路租金要20多元/平米/天，讓小眾設計品牌怎么活。現在這個價絕對算便宜，30、40、50常聽說，60、70、80的價格也別乍舌。
其實租金高沒關系，只要回報率高也可以，這叫高投入高產出。問題是事實很殘酷，高房租的投入只是在燒錢，消費雖然也在增長，但怎么都快不過這房租的增長速度。
有研究說世界各地的零售租金排名，紐約是50美元，后面依次是悉尼34美元、香港28.7美元、倫敦25.4美元和巴黎23.3美元。上海最新的研究情況是優質商鋪租金首層平均租金是49.5元，其中陸家嘴高端商鋪租金38.1元，品牌調整后的淮海路商圈租金43.9元，最貴的是南京東路商圈53.2元。如此看來上海的租金和最貴的紐約差不多就只差一個6-7倍的美元匯率，比起香港倫敦和巴黎倍數則縮減為3倍左右。因此，理論上，咱們的生意額也需要達到香港、倫敦、巴黎的三分之一。然而長樂路能達到以上商圈的人流嗎？過小的店鋪面積又很難展示出品牌形象來，缺乏統一規劃更讓消費者搞不清長樂路的各段分別重點在哪里。
這里，我們用平效（即銷售額除以店鋪面積）來進行比較。前些天有報道說根據2009年報，Zara母公司Inditex集團的年平效(銷售額除以店鋪面積)達到4719歐元，就算現在歐元貶值換算到人民幣也要4萬元左右。眾所周知，Zara的選址要求就是非好位置不要，如果沒有就等到上家租約到期為止，因此可以說Inditex的店鋪選址都是非常優質的。再看一下最近在香港銅鑼灣租下了6層達4750平米店鋪的Forever 21。這個店每個月要花去1100萬港幣租金（即968萬人民幣，67元/平米/天），據測算每月銷售額至少要做6000萬港幣才能賺錢，也就是保本月平效需要11000元人民幣。更直觀一點的說法則是每天需要賣掉6667件300港幣的衣服。這真是一個驚人的數字，怪不得Forever 21在紐約時代廣場的店現在營業到半夜2點。
我們換算一下，一個20平米的長樂路店鋪按照30元的租金水平差不多就需要22萬元，就算是Zara的平效水平年銷售額能達到80萬，租金占去27.5%，再按照Zara年報的毛利60%計算，剩下只有32.5%，這點利潤空間可能連水電人工都不夠付。如此說來就算Zara來長樂路開店也估計要虧錢。
“春江水暖鴨先知”
其實春江水暖鴨先知，最早進駐長樂路的設計師品牌們數年前就開始尋找新馬路了，新樂路、進賢路、南昌路、巨鹿路都成為選擇。其中新樂路甚至已經超過長樂路，一位店主說在新樂路看過20平米的店鋪租金可以從2.5萬到5萬一個月不等，相當于40到80元，真的感覺不可思議。所以分流是大勢所趨，潮流方面，李燦森的Subcrew選在南昌路，陳冠希的Juice開在巨鹿路，這些馬路的優點在于車流較小，且周邊環境好，當然租金也是重要原因。
年初在進賢路售賣國外設計師品牌的精品店Le Lutin，其店主Diana表示店鋪租金相對長樂路還是比較便宜的，雖然價格比之前已有上漲。不過Diana和她的搭檔Gloria已經計劃開設Le Lutin的第二家店鋪，建國路岳陽路附近的建業里是她們考慮的地點之一，經過改造的石庫門保留了上海特色又能夠滿足商鋪的需求。更重要的是統一規劃和商場的服務以及宣傳既能省去店主的推廣費用更能節省精力，而街邊店店主往往需要一對多，甚至不知道自己到底有幾個房東。
說回商場，普遍來看，品牌在商場里月平效達到1500元已經很不錯，超過2000元那是相當好了。商場和品牌的結算一般是扣點，強勢的商場還會要求保底銷售額，但對品牌來說，銷售回款還是有保證的。而假設自己去街邊租個鋪開小店，雖然是一件很浪漫的事情，可如果沒算好那真的不單單是虧租金了。比如新樂路一個20平的店鋪租金貴的可能達到5萬元一個月，一般來說一個月不做到20萬銷售額是賺不到錢的，換算成月平效就是1萬元，Oh My Lady Gaga！所以，要保證利潤只有提高售價，增加毛利，10塊錢七浦路進的皮帶不賣80塊不行。這樣，淘小店的快樂沒有了，還不如逛逛大商場。
更何況商場也開始差異化定位，不光只是貴。就說淮海路沿線，三家大型商場就正在醞釀之中。陜西南路襄陽路的IFC，不同于浦東的國際金融中心，據說定位在中檔，大致和百盛差不多，打折促銷時候應該會很有意思。中段泰康路的日月光商場，正好和田子坊的原生態產生對比。在淮海路的東段，新天地正在向后延伸，靠近復興路的新天地三期九月就將開幕，是這個三個商場中最早營業的。
據說建業里被稱為新天地第二，那就不得不提石庫門改造的始祖新天地。今年9月新天地三期也將開張試營業，名叫新天地時尚(新天地Style)，建在十號線新天地站上，地上地下各兩層的商場之上是豪宅翠湖天地，商場定位于時尚創意人群，意在為逛新天地的消費者帶來本土和亞洲新生設計師品牌。現在已經吸引泰康路田子坊為主力店的吉承的La Vie、以長樂路為主力店的高欣的EVEN PENNILESS，還有Zuc Zug和JNBY這些已經規模化的設計師品牌入駐。
加上新天地時尚的內部裝修正好仿造石庫門，如此想來在里面逛逛真比在這酷暑天壓馬路舒適的多。曾經撐起上海潮人消費半邊天的街邊小店文化，在昂貴的租金面前，到底要如何應對呢？
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